市政府辦公室關(guān)于支持發(fā)展保障性租賃住房的實施意見

來源: 南通市人民政府辦公室 發(fā)布時間：2022-03-23 09:50 累計次數(shù)：129次 字體：[ 大 中 小 ]

各縣（市、區(qū)）人民政府，市各直屬園區(qū)管委會，市各有關(guān)部門和單位：

為著力解決新市民、青年人等群體的住房困難問題，根據(jù)《國務院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號）、《省政府辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》（蘇政辦發(fā)〔2021〕101號）等文件精神，結(jié)合我市實際，制定本實施意見。

一、指導思想

以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆歷次全會精神，認真落實習近平總書記對江蘇工作重要指示精神，完整、準確、全面貫徹新發(fā)展理念，堅持以人民為中心，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，建立健全從"一張床"到"一間房"再到"一套房"的多層次住房供給體系，全力解決新市民、青年人住房困難，為建設(shè)"一樞紐五城市"提供有力支撐。

二、目標任務

"十四五"期間，全市新增保障性租賃住房不少于3萬套（間），其中，市區(qū)新增保障性租賃住房不少于2.4萬套（間）。以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系基本完善，城市住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供給不足得到改善，有效保障新市民、青年人住房需求。

三、基本要求

（一）保障對象

保障性租賃住房主要面向轄區(qū)無房新市民、青年人等群體，不設(shè)收入線門檻，可采取發(fā)放租賃補貼的方式予以保障。保障性租賃住房準入、退出條件以及租賃補貼標準由各地按照保基本的原則合理確定。

（二）房源籌集

堅持"誰投資、誰所有"，通過盤活、改建、新建等方式，可將符合條件的存量閑置住房作為保障性租賃住房使用和管理，符合條件的人才公寓、公租房、集中租賃住房等應納入保障性租賃住房管理?？衫梅蠗l件的非居存量土地和房屋，新建、改建保障性租賃住房，有效增加供給，實現(xiàn)多主體投資、多渠道供給、多方式保障。

（三）建設(shè)標準

保障性租賃住房分為住宅型和宿舍型兩類，籌集建設(shè)應符合國家相關(guān)規(guī)范及技術(shù)標準。其中，新籌集住宅型保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主；新籌集宿舍型保障性租賃住房以建筑面積不超過50平方米的小戶型為主。已開工建設(shè)或通過現(xiàn)有住房改建轉(zhuǎn)化的，可適當放寬建筑面積標準。

（四）租金標準

按照"租戶可負擔、企業(yè)可持續(xù)"的原則，實行政府指導價，租金不高于同地段同品質(zhì)市場租金水平的90%，年漲幅不得超過5%。

四、支持政策

（一）落實土地支持政策

1．鼓勵利用閑置和低效利用的商業(yè)辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋，在符合規(guī)劃原則、權(quán)屬不變、滿足安全（建筑、消防、環(huán)境）要求、尊重群眾意愿的前提下，按程序改建為保障性租賃住房。用作保障性租賃住房期間，不變更土地使用性質(zhì)，不調(diào)整規(guī)劃，不補繳土地價款。其中，商業(yè)辦公類房屋應以地塊、樓棟（梯）或獨立樓層為申請單元，廠房、倉儲類應以地塊、樓棟為申請單元，旅館、科研教育類應以地塊為申請單元。

對擬改建房屋存在違法違規(guī)行為未處理、已納入政府土地征收或儲備計劃、未按協(xié)議完成約定稅收等情形的，不受理改建申請。

2．鼓勵企事業(yè)單位在符合規(guī)劃、權(quán)屬不變、滿足安全（消防、環(huán)境）要求、尊重群眾意愿的前提下，利用依法取得使用權(quán)的土地通過自建或合作建設(shè)運營的方式，按程序新建保障性租賃住房。對需變更土地用途的，不補繳土地價款，原劃撥的土地可繼續(xù)保留劃撥方式；對原有建筑不符合改建要求的，允許拆除后新建保障性租賃住房。變更用途后，不動產(chǎn)權(quán)證上需注明為保障性租賃住房用地，同時備注原證載用途。

3．支持利用產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)工業(yè)項目配套建設(shè)行政辦公及生活服務設(shè)施的，用地面積占項目總用地面積的比例上限可由7%提高至15%，建筑面積占地上限相應可提高至30%，提高部分主要用于建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。園區(qū)內(nèi)的存量工業(yè)項目，在確保安全、滿足職工居住需求、符合產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策的前提下，經(jīng)批準可新建、改建保障性租賃住房。園區(qū)內(nèi)的新增工業(yè)項目，可結(jié)合實際和職工居住需求，同步設(shè)計、建設(shè)保障性租賃住房。鼓勵產(chǎn)業(yè)園區(qū)將相關(guān)企業(yè)對應比例的用地面積或建筑面積集中起來，統(tǒng)一規(guī)劃，集中建設(shè)宿舍型保障性租賃住房。

4．適當利用新供應國有建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。保障性租賃住房用地可采取出讓、租賃或劃撥等方式供應，主要安排在中心城區(qū)、城市建設(shè)重點片區(qū)等區(qū)域。以出讓或租賃方式供應的，可將保障性租賃住房租賃價格及調(diào)整方式作為出讓或租賃的前置條件，允許出讓價款分期收取，在未繳清全部價款前不得辦理不動產(chǎn)首次登記?？稍谛陆ㄆ胀ㄉ唐纷》?、拆遷安置房項目中，配建一定比例的保障性租賃住房，支持將拆遷安置房剩余房源轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房。支持利用地鐵上蓋物業(yè)建設(shè)一定比例的保障性租賃住房。

5．允許利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房。對確有租賃需求的，可利用靠近城區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)或交通便利區(qū)域的集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)保障性租賃住房；農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可通過自建或聯(lián)營、入股等方式建設(shè)運營保障性租賃住房；建設(shè)保障性租賃住房的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可辦理抵押貸款。

（二）簡化項目審批流程

保障性租賃住房項目由各建設(shè)主體向項目所在地保障性租賃住房工作領(lǐng)導小組提出申請。項目所在地領(lǐng)導小組要建立健全部門聯(lián)審機制，組織發(fā)改、自然資源和規(guī)劃、住建、行政審批等職能部門對項目建設(shè)、運營等進行聯(lián)合審查。對符合規(guī)定的，報經(jīng)市保障性租賃住房工作領(lǐng)導小組備案后，出具保障性租賃住房項目認定書。

項目單位憑項目認定書，依法辦理立項、用地、規(guī)劃、環(huán)保、施工、消防等手續(xù)，并納入工程質(zhì)量安全監(jiān)管。不涉及土地權(quán)屬變化的，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件，不再辦理用地手續(xù)。

各地已梳理形成的容缺收件、提前服務、聯(lián)合驗收等體制機制均適用保障性租賃住房項目，可將建設(shè)工程規(guī)劃許可和施工許可合并為一個階段。

（三）加大資金保障力度

積極爭取中央財政補助資金、中央預算內(nèi)投資專項補助資金和省級引導資金等激勵補助。有條件的縣（市、區(qū)）可對保障性租賃住房建設(shè)項目給予貸款貼息。享受財政資金支持的保障性租賃住房項目，作為保障性租賃住房使用期限原則上不得低于8年。

（四）落實稅費政策支持

住房租賃企業(yè)中的增值稅一般納稅人向個人出租保障性租賃住房取得的全部出租收入，可選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅，或適用一般計稅方法計算繳納增值稅。住房租賃企業(yè)中的增值稅小規(guī)模納稅人向個人出租保障性租賃住房，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅。企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織向個人、專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)出租保障性租賃住房的，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。保障性租賃住房建設(shè)項目免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費。

（五）執(zhí)行民用價格標準

利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，水、電、氣價格按照現(xiàn)場實際核實用途執(zhí)行相應價格標準。對存在混合性質(zhì)情況的，應當分表計量；對于不具備分表計量條件的，由供用雙方協(xié)商混合用量比例，執(zhí)行分類價格。

（六）強化金融政策扶持

加大對保障性租賃住房建設(shè)運營的信貸支持力度，支持金融機構(gòu)向保障性租賃住房自持主體提供長期、低息貸款。支持保障性租賃住房建設(shè)運營企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券、公司債券、非金融企業(yè)債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設(shè)運營。支持符合條件的保障性租賃住房項目發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。

（七）完善公共服務支持

保障性租賃住房承租人可按照相關(guān)規(guī)定，申領(lǐng)居住證和享受我市義務教育、醫(yī)療衛(wèi)生、公積金等基本公共服務。

五、監(jiān)督管理

新建宿舍型保障性租賃住房執(zhí)行《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ36—2016）及相關(guān)標準；改建宿舍型保障性租賃住房執(zhí)行《宿舍建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ36—2016）或《旅館建筑設(shè)計規(guī)范》（JGJ62—2014）及相關(guān)標準。新建或改建住宅型保障性租賃住房執(zhí)行《住宅建筑規(guī)范》（GB50368—2005）及相關(guān)標準。相關(guān)職能部門要加強對保障性租賃住房項目工程質(zhì)量安全監(jiān)管，加大監(jiān)督檢查力度，實行全過程監(jiān)管。

保障性租賃住房項目要提供簡約、環(huán)保的基本裝修，配備必要的生活設(shè)施，具備入住條件。項目建成后應及時納入平臺統(tǒng)一管理，運營主體與租住對象簽訂的租賃合同租期原則上不得超過3年，一次性收取租金數(shù)額原則上不得超過3個月租金，收取押金數(shù)額不得超過1個月租金。

保障性租賃住房項目須整體確權(quán)，不得分割登記、轉(zhuǎn)讓、抵押，不得上市銷售或變相銷售。利用企事業(yè)單位自有閑置土地和非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，如遇征收拆遷，仍按原土地用途和取得方式進行補償。　　

保障性租賃住房承租對象不得破壞其承租住房的設(shè)施設(shè)備，不得擅自裝修或者轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借，也不得改變租住用途。獲得其它形式保障或取得當?shù)仄渌a(chǎn)權(quán)型住房的，應及時退出保障性租賃住房保障方式。

六、保障措施

（一）加強組織領(lǐng)導

市政府成立發(fā)展保障性租賃住房工作領(lǐng)導小組，由分管領(lǐng)導擔任組長，統(tǒng)籌指導全市保障性租賃住房建設(shè)，領(lǐng)導小組下設(shè)辦公室，設(shè)在市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局。各地要建立健全保障性租賃住房工作領(lǐng)導和推進機制，科學確定本地區(qū)保障性租賃住房發(fā)展目標，制定年度建設(shè)計劃。各地要充分聽取各類主體意見建議，制定本地區(qū)支持發(fā)展保障性租賃住房的操作辦法，落實好土地、稅收、財政、金融等支持政策，積極引導市場主體參與投資建設(shè)。

（二）強化部門協(xié)同

市級各相關(guān)部門和單位要加強協(xié)作、相互配合、形成工作合力。住建部門要切實履行領(lǐng)導小組辦公室職能，加強統(tǒng)籌調(diào)度和組織推進，強化施工現(xiàn)場安全管理和工程建設(shè)質(zhì)量監(jiān)管，嚴格消防設(shè)計審查、驗收，建立健全房屋租賃信息服務及監(jiān)督管理平臺，統(tǒng)籌租賃市場監(jiān)督管理。發(fā)改部門牽頭做好中央預算內(nèi)投資爭取和管理、REITs試點申報以及項目租金指導價標準等工作。自然資源和規(guī)劃部門牽頭做好用地供應等工作。行政審批部門依法做好保障性租賃住房項目立項、施工許可、竣工備案等工作。財政、稅務、供電、水務等部門和單位分別牽頭落實好資金引導、稅費減免、享受民用標準價格等支持政策。

（三）實行計劃管理

各地要對現(xiàn)有各類政策支持的租賃住房進行梳理，符合規(guī)定的全部納入保障性租賃住房規(guī)范管理。結(jié)合本地房屋租賃供需及存量土地、房屋資源情況，把中心城區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為發(fā)展保障性租賃住房的重點區(qū)域，按照"職住平衡"原則，科學合理確定各地目標任務和發(fā)展計劃。年度計劃項目經(jīng)市領(lǐng)導小組批準后，納入住建部保障性租賃住房管理系統(tǒng)，享受相關(guān)政策支持。

七、其它

本意見自2022年3月22日起施行。

南通市人民政府辦公室

2022年3月22日

《市政府辦公室關(guān)于支持發(fā)展保障性租賃住房的實施意見》政策解讀

政策圖解：市政府辦公室關(guān)于支持發(fā)展保障性租賃住房的實施意見